在二手房交易中，买家通常会关注产权是否清晰、有没有抵押或被查封、是否存在长期租赁。但民法典实施后，还有一个极易被忽视的隐形地雷——居住权。一旦踩中，很可能钱付了，房过户了，人却住不进去。

问

什么是居住权？

答

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权具有强烈的排他效力，即便房子过了户，新房主也不能以自己是产权人为由，把合法享有居住权的人赶走；原房主处分房屋时，也不得损害居住权人的居住权益。

问

只要约定就能产生居住权吗？

答

不少人误以为，只要白纸黑字约定了居住权，这事就算定了。这是一个重大误解。《中华人民共和国民法典》第三百六十八条明确规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。没有办理登记，居住权在法律上并未正式设立，不能产生完整的物权效力。

问

如何避免买到带着“居住权”的房子？

答

签正式购房合同前，务必亲自或委托中介跑一趟不动产登记中心，申请查询该房屋的登记簿信息。除了查看有无查封、抵押等情况，一定要重点确认登记簿的权利事项中，是否记载了居住权登记。

检察官提醒

中华人民共和国民法典设立居住权，本意是保障住有所居，但在二手房市场上，它也可能成为买家的“陷阱”。买房是大事，签合同前多查一页登记簿，就可能避开一个让人钱房两空的大坑。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

来源：第三党支部 敖冰雨

编辑：蔡妍琳

一审：王明凤

二审：何新

终审：姚剑锋